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A fine estate 2026, il bilancio degli affitti brevi a Milano si riassume in tre punti. Primo: le Olimpiadi Invernali di Milano Cortina non hanno prodotto il boom atteso, con un'occupazione stimata da Aigab sotto il 30% a febbraio. Secondo: la domanda di fondo resta forte, con 56,7 milioni di presenze in Lombardia nel 2025, il 68% delle quali straniere. Terzo: costi e regole aumentano. Dal 1° gennaio 2026 l'imposta di soggiorno per appartamenti e b&b è di 9,50 euro a persona per notte e il 9 settembre 2026 la Commissione europea ha proposto l'Affordable Housing Act, che consentirebbe alle città di limitare gli affitti brevi nelle zone sotto pressione abitativa. Ad agosto 2026 a Milano gli annunci di affitti brevi erano 16.303, circa il 2% delle abitazioni. Il mercato premia chi gestisce l'immobile in modo professionale, non chi punta sul singolo grande evento.

(TurismoItaliaNews) Per mesi Milano Cortina 2026 è stata raccontata come l'occasione irripetibile per chi affitta casa ai turisti. A sette mesi dai Giochi il quadro è più chiaro: l'evento ha deluso le attese, la città continua ad attirare visitatori da tutto il mondo e a Bruxelles si discutono nuove regole che potrebbero riguardare anche Milano. Ecco cosa dicono i dati e cosa cambia per i proprietari.

Le Olimpiadi: un grande evento non basta

Alla vigilia dei Giochi, il presidente di Aigab Marco Celani ha descritto a Sky TG24 una situazione ben diversa dalle previsioni: circa 7.000 annunci di affitti brevi disponibili a Milano, un tasso di occupazione medio sotto il 30% per il mese di febbraio e solo il 45% degli alloggi occupati nelle notti della cerimonia di apertura.

Anche le tariffe sono rimaste al di sotto di quelle registrate durante il Salone del Mobile, l'evento che ogni aprile mette davvero sotto pressione l'offerta cittadina. Le prenotazioni arrivate in anticipo provenivano soprattutto dagli Stati Uniti, dal Canada, dai Paesi Bassi, dai Paesi nordici, dal Giappone e dalla Repubblica Ceca, mentre i grandi assenti erano gli italiani. Per il resto, sia gli alberghi sia gli affitti brevi hanno dovuto contare sulle prenotazioni sotto data e last minute.

Le previsioni sono state confermate durante l'evento. A Giochi in corso, Il Fatto Quotidiano riportava, sempre su dati Aigab, meno del 30% degli alloggi prenotati e un'occupazione di gennaio intorno al 25%, tra i livelli più bassi da oltre dieci anni. Anche i rincari sono rimasti lontani dai picchi della Design Week, quando le tariffe arrivano a triplicare.

La lezione vale per tutto il calendario milanese, dal Salone del Mobile alla Fashion Week: a fare la differenza sono prezzi aggiornati sulla domanda reale, presenza su più canali e rapidità nel gestire le prenotazioni last minute. Per chi non ha il tempo o l'esperienza per farlo, è il motivo principale per cui ha senso confrontare le agenzie di affitti brevi a Milano e capire se delegare la gestione conviene davvero.

La domanda di fondo resta forte e internazionale

Se l'evento olimpico ha deluso le aspettative più ottimistiche, i dati sull'intero anno raccontano un'altra storia. Secondo l'Osservatorio regionale sul turismo, nel 2025 la Lombardia ha registrato oltre 22,3 milioni di arrivi e 56,7 milioni di presenze, con una crescita di circa 3,75 milioni di presenze rispetto all'anno precedente, come riportato da Ansa.

Il motore della crescita sono gli stranieri, che rappresentano il 68% delle presenze e il 63% degli arrivi. Milano, con fiere, eventi, moda e turismo d'affari distribuiti lungo tutto l'anno, resta la porta d'ingresso principale di questa domanda. Per chi affitta, questo significa un calendario meno legato ai grandi eventi e più alla continuità.

Più costi e più regole per chi affitta

Il 2026 ha portato anche un aumento dei costi. Il Comune di Milano ha approvato nuove tariffe dell'imposta di soggiorno in vigore dal 1° gennaio: per appartamenti in affitto breve, case vacanza e B&B si pagano 9,50 euro a persona per notte, mentre per gli alberghi a 4 stelle si arriva a 10 euro e, dal 1° aprile 2026, a 12 euro per quelli a 5 stelle. Per quattro ospiti adulti significa 38 euro in più a notte, un importo che pesa sulla competitività del prezzo finale.

Sul piano fiscale, la Legge di Bilancio 2026 (legge 30 dicembre 2025, n. 199) ha ristretto il perimetro della cedolare secca sugli affitti brevi: l'aliquota del 21% si applica a un immobile, quella del 26% al secondo, mentre dal terzo appartamento l'attività si presume imprenditoriale e richiede la partita Iva. A questo si aggiungono gli obblighi già in vigore, come il Codice Identificativo Nazionale, e dal 20 maggio 2026 le nuove regole europee sulla trasmissione dei dati da parte delle piattaforme.

La stretta Ue: cosa prevede l'Affordable Housing Act

Il 9 settembre 2026 la Commissione europea ha presentato l'Affordable Housing Act, una proposta di regolamento per affrontare la crisi abitativa. Tra le misure, il testo consente alle autorità locali di limitare gli affitti brevi nelle zone sotto pressione abitativa, ma a condizioni precise: devono dimostrare che questa attività ha avuto un effetto negativo significativo sull'accessibilità o sulla disponibilità di abitazioni per almeno tre anni; le misure devono essere mirate, necessarie e proporzionate e vanno prima escluse alternative meno restrittive.

Le restrizioni dovrebbero colpire soprattutto le attività che aggravano il problema per dimensione, frequenza o carattere commerciale. Per ora si tratta di una proposta: il testo deve essere esaminato e approvato dal Parlamento europeo e dal Consiglio con la procedura legislativa ordinaria, quindi non produce effetti immediati.

Per Milano il tema è da seguire. Secondo i dati riportati da Sky Tg24, ad agosto 2026 in città c'erano 16.303 annunci di affitti brevi, circa il 2% delle 827.648 abitazioni, contro una media nazionale dell'1,4%. Gli stessi dati mostrano anche l'altra faccia del settore: in Italia gli affitti brevi sono la principale fonte di reddito per oltre 700.000 famiglie. Con una quota così contenuta sul totale delle abitazioni, resta da capire se e dove a Milano le condizioni previste dalla proposta sarebbero soddisfatte.

I numeri in sintesi

Cosa cambia per i proprietari milanesi

Il 2026 ha mostrato che un grande evento non basta per riempire un appartamento e che il quadro normativo è destinato a diventare più stringente. Contano la capacità di aggiornare i prezzi in base alla domanda reale, la presenza su più canali e una gestione precisa dell'imposta di soggiorno, delle comunicazioni obbligatorie e degli adempimenti fiscali. In prospettiva, conterà sempre di più anche poter dimostrare un'attività in regola e trasparente.

Non esiste una soluzione valida per tutti: chi abita in città e ha tempo può gestire in autonomia un solo appartamento, chi ne ha più di uno o vive altrove trova spesso più conveniente delegare a un gestore professionale. In quel caso conviene confrontare le offerte su commissioni, servizi inclusi e trasparenza dei report.

Domande frequenti

Le Olimpiadi hanno fatto aumentare gli affitti brevi a Milano? Meno del previsto. Secondo le stime di Aigab, a febbraio 2026 in città c'erano circa 7.000 annunci disponibili, con un'occupazione media sotto il 30% e tariffe inferiori a quelle del Salone del Mobile. Le prenotazioni sono arrivate soprattutto sotto data.

Cosa prevede la proposta Ue sugli affitti brevi? L'Affordable Housing Act, presentato dalla Commissione europea il 9 settembre 2026, consentirebbe alle città di limitare gli affitti brevi nelle zone sotto pressione abitativa, se dimostrano un effetto negativo significativo sulle abitazioni per almeno tre anni. È una proposta di regolamento e deve ancora essere approvata dal Parlamento europeo e dal Consiglio.

Quanti affitti brevi ci sono a Milano? Ad agosto 2026 a Milano risultavano 16.303 annunci di affitti brevi, circa il 2% delle abitazioni della città, contro una media nazionale dell'1,4%, secondo i dati riportati da Sky TG24.

Quanto costa l'imposta di soggiorno a Milano nel 2026? Dal 1° gennaio 2026 l'imposta è di 9,50 euro a persona per notte per appartamenti in affitto breve, case vacanza e B&B, secondo le tariffe approvate dal Comune di Milano. Per gli alberghi si arriva a 10 euro nei 4 stelle e, dal 1° aprile 2026, a 12 euro nei 5 stelle.

Conviene ancora affittare casa ai turisti a Milano? La domanda resta forte e internazionale, come mostrano i dati regionali del 2025. Tuttavia, costi e obblighi sono aumentati e l'Unione europea discute nuove regole, quindi la redditività dipende sempre di più da una gestione accurata di prezzi, calendario e adempimenti.

Quanti appartamenti si possono affittare con la cedolare secca? Dal 2026 la cedolare secca sugli affitti brevi si applica fino a due immobili, con aliquota del 21% sul primo e del 26% sul secondo. Dal terzo l'attività si presume imprenditoriale e serve la partita Iva.

Quando conviene affidarsi a un'agenzia di affitti brevi? Di solito quando si gestiscono più immobili, quando non si vive in città o quando non si ha tempo per occuparsi di prezzi, ospiti, pulizie e burocrazia. Prima di scegliere è utile confrontare commissioni, servizi inclusi e modalità di rendicontazione.

In sintesi

Il 2026 ha ridimensionato l'idea che un grande evento basti a garantire guadagni facili. Il mercato milanese degli affitti brevi resta però attrattivo, sostenuto da una domanda internazionale in crescita. Per i proprietari la sfida è gestire costi e regole più stringenti, oggi e in vista della possibile stretta europea, con un approccio sempre più professionale, in autonomia o con il supporto di un gestore.